办理个人住房反向抵押公证案件心得
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稿件来源:发布时间:2021-09-08 10:10:00


一、何为“反向抵押”?

近年来,我率先尝试办理了老年人住房反向抵押养老保险公证(下称“反向抵押公证”),至今办妥共计7件,办理公证期限在7天至2个月不等,申办公证的老年人年龄在64-83岁之间,月领保费人民币最低3300元左右,最高19000元左右,合同指定的保险身故受益人多样化,包括朋友、同事、非直系亲属和老年人在国外的子女等。

目前“反向抵押”仅存在于实践中,存在法律的空白。在现行法律环境层面,目前我国的《物权法》、《担保法》乃至将要施行的《民法典》对于“反向抵押”均无明确规定。仅有一部2014年中国保监会出台的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(下称“《指导意见》”),这一《指导意见》并非规范性文件,而是带有保险行业指导性质的指导性文件。

何为“反向抵押”?《指导意见》的定义是:拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取保费直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。据此,这类公证一般为保险公司、投保人(被保险人)、身故受益人(指定继承人)三方就保险合同、抵押合同申办公证,同时,投保人(被保险人)通过办理遗嘱公证指定该身故受益人为继承人。

二、“反向抵押”公证案件的特点

“反向抵押”公证案件一般有如下三个特点:

(一)债权人无追索权

当事人的预期寿命与实际寿命很可能存在差异,因此,保险公司作为债权人相当于进行“风险投资”。在老年人身故后,保险公司有权通过处置其房产偿还自身已支付的养老年金,如有剩余,则由老年人指定的继承人继承房产,如房价不足支付,由保险公司自行承担风险,不能再向受益人或老年人的家属追偿相关费用。

(二)反向抵押权不同于一般意义上的抵押权

反向抵押权是担保未来发生之债,但是担保期限不确定、担保金额也不确定。反向抵押所担保之债权由于住房价格变动及抵押人实际寿命与预期寿命不一致等因素的存在,抵押物所担保的债权数额只在抵押人死亡之后才可以确定,所担保的债权数额有可能超出预计范畴,对于超过住房价值的部分债权,债权人无权要求债务人以其他财产归还。

(三)反向抵押权需辅以遗嘱行为

投保人(被保险人)需就抵押担保的房产立下遗嘱,并且需充分理解遗嘱的法律后果。当事人需在抵押合同或补充协议中约定,投保人如变更遗嘱,应与其他当事人协商一致。从法院已有的判例来看,依法成立的反向抵押保险合同对所有当事人都有约束力,未经过保险公司同意的变更遗嘱的行为法院不予支持。

三、反向抵押公证办案实务的若干要点

(一)审核合同条款的合法合规性

我在办案实务中为当事人拟制了补充协议,用于补充完善当事人事先准备的格式合同的不足。补充协议的内容主要包括:

1.明确继承人继承的房屋系扣除所有保险费用后房屋的剩余价值部分;房屋在未来经济变化下可能产生的升值或贬值,养老金也有可能面临通货膨胀的风险,但所有当事人均已明确若发生这些风险,不影响合同、协议的履行;

2.投保人指定的继承人可以选择清偿所有保险费用后完全继承房屋产权;或保险公司处分房产后所得先用来偿还所有保险费用,房屋的剩余价值由继承人继承;

3.在投保人去世后,保险公司与继承人愿意相互配合处理房屋产权相关事宜。协议生效后,投保人如需变更公证遗嘱的,应与保险公司协商一致。

(二)审核当事人的资质

保险公司需具备发行反向抵押保险产品的资质、经保监会批准的保险条款和保险费率。投保人(被保险人)需符合投保范围(如年龄要求等),投保的意思表示清楚明确。投保人(被保险人)对于抵押的房产需拥有完整的权利。

(三)审核当事人意思表示的真实性

真实是公证的生命线。反向抵押的投保人系老年人,公证人需倍加关心、反复询问、详加解释。公证书出具前,还需要给老年人提供合理的“反悔期”。大家耳熟能详的“中安民生‘以房养老’骗局”等黑天鹅事件,给我们法律职业人敲响了警钟,提醒公证人对于包括反向抵押公证在内的所有涉及老年人的案件必须积极探索、谨慎把握,真正做到对事实、法律和社会公共利益负责。

上海市东方公证处房地产部公证员 缪超

(责任编辑:陈睿哲)
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