司法部发布公证工作指导案例
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稿件来源:司法部微信公众号 发布时间:2022-10-28 17:12:54

为充分发挥公证工作指导案例的示范引领作用,指导和规范公证法律服务工作有效开展,2022年10月27日,司法部发布“李某、孙某农村房屋买卖合同公证案”“李某、温某及某农村商业银行股份有限公司某支行提存协议公证案”两个案例,向社会展示公证制度优势特点和服务群众工作成效,为公证法律服务提供可推广、可借鉴的典型经验。

此次发布的案例,主要集中在农村房屋买卖、服务涉抵押房产转让事务等与人民群众生产生活、维护金融安全密切相关的领域,充分体现了公证利企便民、保障大局、专业高效、疏减诉源等优势特点,也体现了公证在服务不动产转让及金融安全中发挥的积极作用,具有较强的典型性、示范性和指导性。在李某、孙某农村房屋买卖合同公证案中,对农村房屋交易主体必须是同一集体经济组织成员、必须经村民代表大会等议事组织决议这两个关键点的把握,保障了房屋买卖合同的有效履行,满足了农民购买农村房屋的迫切生活需求。在李某、温某及某农村商业银行股份有限公司某支行提存协议公证案中,赋予债权文书强制执行效力、委托、提存等公证服务的有机融合,为希望债权得到快速安全清偿的金融机构、担心偿债后短期生活保障无着落的借款人、对担保物有购买意向的购房人各方,提供了专业高效的系统解决方案,颇具指导意义。

近年来,各级司法行政机关和公证机构、公证员充分发挥公证预防性司法制度的职能优势,服务群众、服务大局,通过线上线下日常案件办理工作及提供一揽子综合解决方案等服务创新,极大满足了社会需求,有效预防了可能产生的各类纠纷和诉讼,筑牢了维护社会诚信的“第一道防线”,为建设更高水平的平安中国、法治中国作出了重要贡献。

以上案例均可在中国法律服务网的“司法行政(法律服务)案例库”中搜索查询。

 

案例一

李某、孙某农村房屋买卖合同公证案

案例简介:

甲方(出卖人)李某和乙方(买受人)孙某持《房屋买卖合同》来到公证处,称双方是同村村民。乙方因遭受雨灾导致房屋无法居住,甲方在本村原有住房(独院一套),后在县城购买房屋并搬到县城居住。乙方有意购买甲方本村的房屋用于居住,恢复正常生活。村委会了解到这一情况后,与双方协商沟通,协调双方达成了一致意见,即乙方自愿购买甲方的房屋,甲方同意出售上述房屋给乙方,村委会积极协助双方办理不动产产权转移登记手续等。双方在当地村委会的协助下,签订了《房屋买卖合同》。

为预防今后可能产生的纠纷,双方决定办理房屋买卖合同公证。申请人向公证处提供了相关证明材料,一是当地政府颁发的《灾后重建政策解读》、双方的《住房等级鉴定表》及灾后重建补偿名单,证实乙方符合灾后重建住房的条件,得到了相应的补偿费用;二是双方的身份证、户口本,证实双方为同村村民;三是双方签订的《房屋买卖合同》中有双方的签字及中间人村委会主任的签字盖章;四是该村村民代表大会会议记录,证实双方房屋买卖合同经过村民代表大会认可。

公证员根据上述事实,向双方当事人告知了村民之间房屋买卖的相关法律规定。首先,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》以及《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》等规定,农村宅基地上所建房屋虽为甲方合法建造,但建造的基础是根据法律法规等规定享有的宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地只能在同一集体经济组织内部成员转让,且享有宅基地使用权的转让方家庭成员应取得一致意见。其次,公证员向甲方重点告知了虽然其在县城购买房屋并已搬到县城居住,但农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,将不被批准;公证员向乙方重点告知了其依法取得甲方的宅基地使用权后,对原宅基地将不再享有宅基地使用权,需将原宅基地交还村集体;双方当事人对此均表示无异议。公证员对证据材料进行了审查核实确认,并就出售房屋事宜向甲方家庭成员进行了核实,补充核实了甲方家庭成员同意出售的书面意见,办理了房屋买卖合同公证,并及时出具了公证书。

案例编号:SXJGGGY1644457730

 

案例二 

李某、温某及某农村商业银行股份有限公司某支行提存协议公证案

案例简介:

债务人暨抵押人李某某(即甲方)因无力偿还贷款,债权人某银行某某支行(即乙方)向公证处申请出具执行证书。公证员在债务核实过程中了解到抵押人李某某与银行有协商变卖抵押的不动产以偿还债务的意向,遂向双方提出“售房款通过公证提存进行抵押中过户”的方案。但是,因抵押人对于市场房价等因素的考虑,“售房还贷”意愿存在一定的反复,担心抵押物出售价格在偿还欠款本息后是否仍有部分余额保障自己的生活。债权人银行希望快速解决不良贷款,完成清收考核指标。第三人即意向购买人则希望快速、定向购得目标房产,且保障其购房款的资金安全。直至执行证书出具,抵押人明确其“售房还贷”意愿后,公证员方才协调启动“售房款通过公证提存进行抵押中过户”方案。

确定具体操作流程的同时,第三人温某某(即丙方)信任公证处的提存方式,意愿购买该目标房产。经各方共同努力,在银行不丧失目标房产抵押权的前提下,目标房产以附带抵押权的形式将其过户登记至丙方名下。在提存款用于结清贷款本息人民币XXX万元,代办还款手续和银行注销该房产的抵押权后,温某某顺利领取到完整的产权证。最后,剩余提存款人民币XX万元,由公证处直接支付给抵押人。

整个交易过程中,针对抵押权人、抵押人、购买人所需履行的解除抵押权、履行不动产转移手续、支付购房款等环节的先后顺序,针对不同权利人具有的不同风险,公证机构和公证员通过全流程嵌入的方式保障了交易的顺利完成。

案例编号:FJGGGY1593571050

(责任编辑:王晓鸥)
 
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