公证参与重大历史文化街区改造实践
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稿件来源:《中国公证》第10期 发布时间:2022-12-06 11:50:45

夏 娟·浙江省景宁畲族自治县公证处

廖 明·浙江省丽水市莲城公证处

为推进丽水历史文化街区改造项目工作顺利完成,厘清并快速解决项目中被回购人的遗产处理及家事非诉争议等法律事务,浙江省丽水市莲城公证处与项目业主丽水市文化旅游投资发展有限公司(以下简称业主)达成《公证服务合同》,组织多个业务组,以“两全”(全流程参与回购、全功能配置服务)服务创新方式,承接了改造项目涉及房产法律问题排解和公证综合服务事务,历时一年左右,成功完成了公证参与政府重大项目改造职能叠加运用、非诉财产争议化解、综合性服务创新挑战性工程,摸索出一整套完整的工作思路,总结出一些工作经验。

一、项目基本情况

丽水市海潮河老旧小区改造暨历史文化街区改造项目可行性分析报告于2020年11月获批。该项目是浙江省首个获国家开发性金融支持的老旧小区改造(城市更新)项目,总投资20.74亿元,由丽水市文化旅游投资发展有限公司作为项目业主,对项目内的房屋进行回购。这也是丽水市文旅公司首次介入投资量最多、工作面最广的重点项目。

丽水市政府对该项目高度重视,第一时间成立指挥部,下设三个工作组,吸收街道、居委会、拆迁评估公司、业主工作人员、公证人员等相关单位力量,划片包干,有力推动改造项目工作。

丽水市历史文化街区改造项目包括海潮河区块改造和三个历史街区改造,项目总用地面积49082平方米,改造建筑面积62107平方米,其中高井弄历史文化街区用地面积16198平方米,建筑面积21116平方米;酱园弄历史文化街区用地面积11495平方米,建筑面积11265平方米;刘祠堂背历史文化街区用地面积10228平方米,建筑面积12706平方米;海潮河区块改造用地面积11161平方米,建筑面积17020平方米。

上述老旧小区既有历史积淀形成的城市老街区,也有城市扩容发展形成的老小区,还有工业化进程中纳入的城中村,不仅体量大、分布范围广、类型多、形成原因复杂,而且建筑密度大、房屋年久失修、违章建筑繁多、交通不便、不符合防火规范、基础设施落后、改造难度大、改造成本高、与城市发展要求难以兼容,这些问题亟待解决。

项目共涉及655户,居民约2000人,房屋的土地性质有集体土地、划拨土地、国有土地;存在有双证不全、双证不符、无证情况;有私下买卖未过户或过了一本证另一本还是原出售人名下的情况;有因老街区、老小区、历史文化区的原因,土改后一家没有进行批建改建过的;有房产祖孙几代未办理过转移登记,产权还是爷爷辈的情况。据前期摸底统计,近20%的户要通过继承确认,有部分房产本身就有争议未解决想通过拆迁安置来一次性解决。由于老小区条件差,现房主大多另择新居,转租出租的情况普遍,找原房产的相关继承人也是难上加难,有些人移居在国内国外各地,还要申请公安部门协助,有的房产产权人或继承人有精神问题或下落不明,还要通过法院确认。即便是回购户配合签约能完全满足签约条件的也还不足半数。

二、对接项目合作

(一)梳理问题,提交解决思路

凡重大政府房屋征收、旧城改造等拆迁安置项目,先后要经历计划申报、实施方案的编制评估、审核审定批复、公告及实施等五个阶段,其中具体包含了改造意愿表决、合作意向企业引入、基础数据摸查审定、实施方案代表表决、签订《补偿安置协议》、动迁等诸多细碎环节。本改造项目回购在流程上与征收安置基本一致,最大的不同之处是项目定位在被改造的房产最后结果是回购,对改造的房屋不实施拆除,保留原布局结构,对外立面周边道路设施进行修缮配套,规划建成具有文化标志性的建筑群,因此又较之流程上会少了拆除的环节,但也增加了收房管理的环节。自从项目获批后,莲城公证处主动与业主联系并就项目涉及到的房产问题进行了深入交流研判,就项目计划书上展示的涉房产继承、分割、赠与、买卖、存在纠纷等问题组织专业人员进行多次研讨,提出解决思路和行动方案,用全流程参与的方式投入到回购项目中去,全功能服务加持,这个构想和设计得到业主的认可。

(二)进行多轮谈判,达成合作意向

由于双方对回购工作均是初次接触碰撞,没有现成的方案和流程,对公证能否完成交办的任务和目标要求,业主也有顾虑,公证机构也只有参与到征收拆迁项目中具体公证业务的经验,全程介入项目还是第一次,计划方案、人员配置、工作落实、服务收费等方面都要协商谈判敲定。经过多轮的谈判推敲,设定了边学边做的推进思路,边总结边完善,边实施边补充,合作方案在业主单位党委会上顺利通过,双方于2021年4月签订《公证服务合同》。合同第1条把公证服务的内容定位在包括但不限于继承、分割、放弃、委托、承诺、保全证据等公证事项及由公证人员代办过户、登记、腾房后收房清点保全、张贴封条等综合服务事务。合同第6条对服务收费标准做了明确约定,将所有被回购户的公证服务费用列入回购的成本支出,减轻被回购户的负担,多项创新机制配套保障为顺利完成回购项目创造了条件。

(三)制定工作方案,组织人员进驻

项目落实后,莲城公证处通过动员会统一了思想,调整了任务分工,把工作重心偏移到回购中来,针对老旧小区住户对改造政策的不理解,回购签约不配合的情况及政府改造项目时效性强的难题,专门成立了三个小组,由主任、副主任亲自带队,把办公地点前移到回购工作组,与回购工作组人员协同上门入户流动,动员宣讲办证;开通远程在线办证小程序提供线上线下相结合居家办证;坚持白天晚上节假日连续多个月全天候无休办证,对人在外地的回购户,公证人员就外出签约办证;为对回购政策不理解的群众积极讲解政策法律引导签约;针对一些家庭内部分配有争议的情况进行调解,帮助排忧止争化解矛盾;主动做老弱病残群体办事员,背着机器设备上门入户办证。在项目后期全部公证服务事项统计中,流动办证率是100%,居家办证率达到30 %以上,非工作时间办证率达40%以上。

三、全面推开工作

(一)收集回购户信息

1.调取地籍不动产档案。根据项目相关的信息名单和介绍信,协同回购工作组人员在入户之前到国土部门、不动产登记中心档案室调取户主的房产信息,编制情况统计表,列出房产问题清单以备下一步汇报动员过户使用,为接下来的工作提供了第一手材料。

2.调取婚姻状况档案。为了进一步摸清回购户的婚姻状况,根据项目组提交的信息名单和指挥部出具的介绍信,协同回购工作组人员在入户之前到民政部门、法院和档案馆调取婚姻状况信息,对没有查到结果的户主走访相关单位、居委会、邻居等,客观地掌握回购户的婚姻状况。

3.调取户籍资料。由于老旧小区居住情况复杂,人员流动较大,户主移居的较多,租户很多,加上有户无人的情况时有出现,找不到户主的信息就无法进行摸底交流,公证人员对接公安部门,通过调取户籍资料获得户主的信息。

4.与征收组配合入户调查。在掌握上述基础信息后,公证人员协同回购工作组人员分工包上门入户调查。收集户内人员变化信息,了解房产权属,宣讲回购政策,听取群众意愿,做到一户一清单。

5.汇总信息资料。在前期的调查摸底和入户走访后,各组形成了完整的信息资料编成详细的汇总材料,分阶段地向指挥部领导汇报,针对问题重新制定工作任务清单,未完成任务的部门和责任人员进行重复推进,直到完成规定的目标要求。

(二)分步组织实施

1.向指挥部汇报情况提出法理上的建议。派驻项目的公证人员按照第一阶段汇总的信息材料,统计出符合回购条件和基本满足的户数,整理出不满足回购条件的户数,列出不满足条件的因素,明确人为因素或客观因素,针对性提出解决问题的思路和建议,提出法律风险评估和法律意见书交领导小组讨论决定下一步思路。

2.召集相关部门会商。利用公证与不动产登记“同窗受理协同办理”机制确定的联席会议机制,定期与不定期地组织相关部门研究对策,或根据任务邀请土地规划利用、建设部门等相关单位召开专题讨论会,碰到比较棘手问题由业主召集相关部门出席会议,组织会商,形成应急联办和快速协同机制。

3.制定问题清单。在确认原户主满足交易条件的情况下,对于双证不双、双证不符、客观原因没有完成不动产发证、产权人死亡、买卖等限制交易的房产,须通过法定程序确权、认定、协商、调解、公告手段救济,使之达到回购签约的资格。如叶某房产证上的所有权人是叶某,土地证上登记的使用人是父亲叶父,双证不符,父母均在世,公证处设计的方案是直接到不动产登记中心办理过户手续,过户给其中一人叶某并缴纳土地出让金,再由受让人叶某与回购方签订回购合同,并全权委托公证人员办理后续所有事项。

4.以解决问题为先导,创新工作方法。在回购项目推进前期,利用群众对公证机构的信任,通过公证人员的上门入户服务和专业性分析,释明回购事务,协助群众厘清家庭财产关系,主动帮助群众排除争议、积极调解,推动原本要通过诉讼解决的家庭争议以非诉方式达成分配协议。据统计,整个项目因家庭财产争议到法院起诉解决的案件只有5起,不足总回购户的1 %。项目推进过程中,公证人员主动服务,减材料、减证明、居家办、线上办、掌上办,将公证“最多跑一次”和“零次跑”的服务完全融合到回购工作中,只要厘清产权关系、达成回购协议签字意向,与之相关的房产过户、交税、交房、打款等事务均可打包委托给公证人员全权办理,即使身在海外也能居家处理房产回购大事。业主在后期收房阶段中也将收房保全、张贴封条等琐碎事务交给公证人员完成。整个项目中,公证人员担当了政策宣讲员、法律咨询员、家庭调解员、事务代办员等角色。

(三)公证职能叠加运用

1.继承公证。因回购项目涉及的是老街区、老小区、历史文化区,多年来一直没有进行规划批建改建,有的房产祖孙几代未办理过转移登记,在回购之前的摸底统计中,二成的户要通过继承确认才能满足转移过户条件,因此继承公证在整个项目中是最主要的公证服务事项。由于之前的客观原因造成大量房产未能及时办理过户,几代人的复杂案件较多,取证难度增加。为了加快回购速度,对于当事人在外地的,一般由公证人员驱车上门办理。如2021年10月,公证员前往安徽、西安为两位九旬老人家庭办理继承公证,协助达成分配方案,委托处理全部回购事务,老人事后还专程致电表达谢意。

2.遗产分割协议公证。由于长期未确权,大部分的财产处于搁置状态,继承人之间尚未达成处分意向,这类案件往往最耗费公证人员精力,只有进行调解才可能破解争议。本次回购项目类似的户不少,特别是个别案件兄弟姐妹之间为了遗产问题产生矛盾,在具体的对接处理过程中,公证人员还要分别进行沟通,确保分配方案双方同意。整个项目共组织调解达成分配意向的有49件。

3.赠与公证。除了分拍、继承之外,房产赠与的案件也占一部分。受赠人吴某房产证已办理到本人名下,土地证还是刘某的,双方是表兄妹关系,由于是划拨土地一直未将土地证过户到受赠人名下,现刘某已故,需要办理赠与权利继承公证手续才能完成过户。

4.委托、声明、承诺公证。在回购项目涉及的房产经过法定流程确认权利后,满足流转条件的,由相关权利人委托公证处为指定代理人全权处理相关事务,包括办理回购相关手续、代交税费、补办手续、代办交易、代付打款等一切事务,这也是本次回购项目中最大的亮点,让回购户一次办完所有事项,将更多繁杂的事务交给公证人员完成,加快了项目的推进速度。声明、承诺书公证与委托书公证也成了标配,继承人放弃遗产的、夫妻登记在一人名下的、法律事实确认、委托的公证事项业务量达到了1054件。

5、保全证据公证。为了固定证据,保留回购户交房后房屋结构现状,业主将收房保全和张贴封条工作打包给公证人员,所有的回购户在规定期限内完成交房后,公证人员上门进行录像保全、张贴封条和提示标志。同时,在回购过程中针对身处疫情发生地区和海外的关系人,公证人员全程采用远程办证保全证据方式办理委托、声明、承诺公证,远程服务量达到了72次142件。

6.调查报告。对于个性化的法律事实、证据材料、关系形成证据不足的,公证人员调查后会出具调查报告。如丽水某公司因企业改制解散,在解散前将一处房产房改给了李某,李某人在国外,在回购时提供了房改收据,无法找到更多的原始材料,公证员通过对改制后的承继单位走访调查、向老员工调查取证核实、向档案部门调取资料,以出具调查报告方式证明房改事实,交给回购领导小组认定。

7.遗嘱检认、法律事实确认。对于有争议的非诉财产争议案件,常规做法是通过调解组调解,由于征迁法律关系复杂,人民法院对调解结果一般不予受理确认,这将大大增加业主的法律风险。为了在规定期限内完成此项重大民生工程,本项目由公证人员负责调解,以调解协议公证、对有效遗嘱进行检认,实现降低法律风险的目的,加快了工程项目的进度,得到了业主的认可。

8.代办事务。本次回购过程中的综合服务辅助性事务由公证人员代理,如代办产权变更、完税、补交出让金、代办收房、代张贴封条公告,以及在回购项目中需要或可以由公证人员完成的一切综合性事务,共收房保全、张贴封条公示312套次,代办交税、过户、产权变更等85件。

四、实践体会

(一)转变理念,探索向多元化服务转型新路径

当前,新的业态和服务需求不断涌现,公证参与司法辅助、公证参与行政事务、公证参与科技创新触角不断延伸,社会影响力和社会效果正在扩大,公证行业要进一步彰显其在社会治理中得价值和作用,就必须加快实现从证明维度向多元共融的转变。从业务融合度来讲,本回购项目不仅提供了保全证据、清点、提存保管、继承分拍、赠与、协议、委托、声明、承诺等传统服务,还有新的业务植入,如遗嘱检认、调查报告、非诉化解调解确认、事务代理服务等,更是有新的服务技能手段投入运行,如远程服务、线上办证等。

(二)重新定位,树立公证融入社会治理协同发展新思维

老旧小区改造是城镇保障性安居工程建设的重要内容,也是稳增长、调结构、惠民生、促和谐的重要途径。通过实施城市老旧小区改造,将有效改善地方原住居民的居住条件,完善城市功能,提高城市承载能力,提升城市建设品质,有力促进地方经济社会可持续发展。无论是旧城改造、拆迁安置、征收回购,涉及面广、涉众利益大,群众反响强烈,社会敏感性较大。而公证参与能够以其职能优势担任群众与政府的沟通桥梁、对话渠道、合作平台。本次参与到老旧小区改造全流程全功能融合中,练就了公证人员参与重大项目的工作能力、展示了公证行业在化解矛盾纠纷和处理财产方面的功能,积累了公证融入社会治理实践的经验。

(三)价值重塑,找到公证在回应社会需求的新动能

目前,公证行业正处于深化改革的重要时期,把公证供给侧改革与业务创新有机结合融合发展,坚持问题导向、需求导向、效果导向,找到公证服务回应社会需求的落点、提升公证在社会治理中的价值体现至关重要。这次回购项目把减证便民的工作方式、破解难题创新协同的做法融入服务之中,得到了群众对公证价值的肯定和认同,取得了打通公证参与复杂情况下社会治理的一张“通行许可证”。

(责任编辑:王晓鸥)
 
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