[内容摘要]

样板房拍照保全证据公证，是近年来兴起的一项公证业务，形式固有而传统，内涵却跨界而丰富。本文对此项业务的办证实务进行了初探，通过从业务概述、办证细节、与其他机构出具的证明文书的区别及未来业务发展方向等方面进行论述，认为公证员应秉承工匠精神，注重专业化、精细化，防范执业风险，自下而上累积公证公信力，以实际行动投身现代化社会治理的时代洪流。

[关键词]

样板房拍照保全证据公证、办证实务，公证公信力

一、业务概述

（一）概述

现在的房产开发企业在出售商品房时多包含装修，为直观呈现装修效果吸引客户，会事先装修样板房，客户通过参观，可以比较直观地了解所购商品房的装修效果及品质。但随着商品房的全部售出，样板房或者拆除或者出售，为了在以后可能的纠纷中有据可查，房产开发企业往往会申请办理装修样板房拍照保全证据公证，来保护自己的利益。因此样板房拍照保全证据公证，是由房产开发企业作为申请人，为较客观的保全和固定装修样板房的全貌，同时证明开发商就某些交付细节通过张贴提示，悬挂展板等方式尽到了合理的告知义务，向商品房所在地公证处申请办理的对装修样板房客观样貌及相关说明提示进行拍照的证据保全公证。

（二）特点

第一，属于预防纠纷型的保全证据公证。样板房的装修标准直接指向将来交付给购房者的商品房，而样板房不可能永远保留，或者拆除，或者出售。一般而言，样板房的保全工作与装修商品房的交付存在一到两年的时间差，分歧与矛盾的产生往往会在装修商品房整体竣工后的交付期间。样板房拍照保全证据公证，在纠纷尚未产生时，对样板房的客观呈现与事实状态进行证据保全，以维护法律秩序，减少讼累。

第二，所拍取照片数量多，且逐年上升。以一套面积约120平方米的样板房为例，从十年前拍取五、六十张照片发展到今天需拍取一百四、五十张照片。究其原因在于：一是装修标准逐年提高，装修物件也随之逐年增多。二是预防性保全的属性决定，矛盾点尚未聚焦，争议也未浮出水面。

第三，对公证人员办证标准提出了更高的要求。样板房证据保全公证拍照环境较之隐名取证宽松，但正因为此，对于样板房整体及细节地把握，拍照步骤程序、告知义务、审查义务与核实义务地履行，都应做到专业化、精细化。

（三）方式选择

样板房现场保全证据公证，目的在于固定和保全房屋的客观现状，所能采取的方式可以是文字记述也可以是拍摄照片或者拍摄视频。现在是一个读图的时代，单纯凭文字记述已很难达成保全证据的目的。所以现在样板房现场保全证据的方式为拍摄照片或者拍摄视频，并辅之客观性文字描述。

对于是选择拍摄照片还是拍摄视频，则由申请人决定。本文浅谈的是拍照保全证据公证，选取的角度是以相机拍照的方式，但不是说在实践中仅有拍照这一种方式。同时，笔者也曾对拍照与拍摄视频资料进行过粗浅的比较，以供申请人参考。首先，拍照所得的照片为固态，经冲洗，粘贴，附加盖钢印章，而所拍视频则是以其承载为内容，非固态物。其次，拍照较传统，拍摄视频是随着时代的发展，摄像机价格的平民化而越来越广泛。再次，照片画面直观，视频则是动态的画面。拍照是一个时间点上，对某一处呈现进行即时画面捕捉，照片和照片之间存在极短时间的断隔，而视频拍摄则是对某一段时间内多个对象进行秒秒钟不间断的拍摄。

拍照和拍摄视频本无绝对的优劣之分，只是在实际操作中存在以下几点问题：第一，拍照过程中，如果因拍照人操作失误，或者拍摄光线灰暗，所拍的个别照片成像不清晰，模糊或者所拍无指向性内容，在拍照现场可以即时对这类照片进行删除，并加以记录。而如果是拍摄视频，在某一环节出现意外故障或是出现“言语瑕疵”，则可能要重新拍摄，费时费力不符合经济效率原则；第二，通过拍照方式保全证据公证所得的照片，是加盖了公证处的钢印章后附于公证词，是公证书的重要组成部分，物理上也与公证词粘结在一起而不可分，便于公证书的传播浏览。而视频资料则显然不可能加盖物理上的公证处钢印，刻录光盘一般是装入信封密封，封口处加盖公证处印章附后于公证词，基本上能保证视频光盘不被偷梁换柱，但尴尬之处在于不利于公证书的传播浏览，不利于展示我们的公证产品，总让人觉得我们公证人太过简单操作。第三，拍照所得照片，已经物化较易保存，而视频拍摄内容仍然存储于存储卡或者光盘中，一来不通过播放器无法识别其内容，这一点没有已经冲洗好的照片呈现画面来得直接，二来存储卡或者光盘的保存也有着很大的不确定性，即使多刻录几张或者传输于网络保存，也难保在日常播放或者法院调取过程中不会发生问题。对于将保全证据的照片、视频传输于网络，苏州的探索是“区块链”+公证模式。

二、办证过程和细节把握

（一）接受咨询

当有申请人打来电话或者来到公证处，咨询样板房拍照保全证据公证事宜时，公证人员应热情不失理性地告知对方，首先，该样板房权利归属在拍照时是否为申请人所有，该样板房未出售、未设定抵押以及未被法院查封。其次，该样板房在拍照时的状态，不能是拆除或已损坏。再次，我们办理装修样板房拍照保全证据公证，只能是对当时当地样板房实际呈现进行拍照保全公证。至于样板房在拍照之前以及拍照之后的情况我们公证人员无从知道也不能做承诺与保证。最后，建议申请人在我们赴现场办证时，务必提前确定好需要拍照保全的是样板房的哪些呈现，可以拟定一份拍照清单，以防止拍照过程中有所遗漏。

另外，常有律师事务所的律师来电咨询，律师事务所能不能直接作为装修样板房拍照保全证据公证的申请人？先来看一个司法案例：湖南省高院（2009）湘高法民三终字第19号民事判决书，原告北京网尚文化传播有限公司诉被告张家界日报社，事由为被告未经原告许可，在张家界日报社的网站上使用了原告制作的电视剧《金婚》。而原告在诉讼中提交的主要证据——山东省某公证处出具的保全证据公证书，法庭认为其违背法定程序不予采信，理由如下：第一，该公证处对该证据保全无管辖权；第二，律师事务所直接作为公证当事人属于主体不适格。目前司法审判实践，在法院视野下，如果有律师事务所来申办保全证据公证，还是要务实地告知，申请人应为律师所服务的客户对象。

（二）受理、审核

在样板房拍照保全证据公证的受理、资料审核阶段，我们可以着手对公证申请人及书面资料进行审查。审查的内容一般包括：

1．申请人的主体资格。比如公司的营业执照、法定代表人身份证或者护照，委托代理人所持的身份证明及委托书。

在法律上，自然人是“人”，公司、企业以及其他组织同样是“人”,如果一个公证事项是由公司或其他组织法人提出申请的，申请人即为该公司或其他组织法人，而法定代表人只是该公司或其他组织法人一个治理内容。就营业执照，公证人员可充分利用好国家在信息化建设方面的成果[1]，查询全国工商注册企业信用信息公示，核实经营状态是否为在业，法定代表人姓名以及一些重要信息的变动情况。至于法定代表人的身份证明，除了法定代表人亲往公证处办理授权委托书等公证事项外，其他的由公司法人申请办理的公证，法定代表人的身份证或者护照原件往往都不会由委托代理人带来公证处，只是提供扫描件或是复印件。笔者的困惑就在于如何“审查”这些扫描件（复印件）？倒不如简化材料，审查委托代理人是否具有合法有效的委托书，以及委托代理人的身份，本人是否与其身份证件所示相一致。

2．申请保全标的——某套样板房的相关材料。比如商品房销（预）售许可证，规划许可证，施工许可证以及装修商品房销（预）售合同范本。

品房销（预）售许可证，一种观点认为，样板房只要是客观存在的，商品房销（预）售许可以没有获批，商品房销（预）售许可证是否已颁发，都不是必备要素。笔者认为，如果是商品房开发商来申请办理公证，其设置装修样板房的行为从属于整个销（预）售活动之中，为之后商品房销（预）售合同签订的前置环节和组成部分，根据《合同法》，某一些合同须经必要的行政手续方能有效，而商品房不是一般的商品，其销（预）售许可证的取得是一项必备的行政审批手续。况且从地方房地产调控政策来看，以2018年苏州市住建局联合九部门出台并实施《打击侵害群众利益违法违规行为，规范房地产市场秩序专项行动方案》为例，特别强调了上市销售房源的预售许可门槛，故办理装修样板房拍照公证前提是样板房所示范的商品房房源需要取得销（预）售许可证。

规划许可证有两种，一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，笔者认为本公证具体涉及的是装修样板房，而不是开发企业整幅用地的情况，为避免过度审查，对申请人提供的建设工程规划许可证审查即可。施工许可证，即建筑工程施工许可证，通常称为开工证，实务来看，单纯就装修样板房由建设行政主管部门开具开工证的情况比较少，往往都是对楼盘项目分期实施的建筑物整体开具开工证，在这种情况下，如果强求办证当事人提供装修样板房的施工许可证，办证当事人在住建局那里又的确办不出来，那我们这么做的结果等同于拒绝办理该项公证。

装修商品房销（预）售合同范本在附页，会详列“装修及设施设备标准”，这是装修商品房买卖双方至为重要的关于装修标准的合议材料，申请人在提供了合同范本后，公证人员应详加阅读，可通过此，对将要拍照保全样板房的功能分区、装修位点有一大致印象。

3．参与保全活动的拍照人及相应材料，包括拍照人的身份证明以及委托书。

委托代理人与拍照人是否可以为同一人，这方面法律法规没有限定，但是从拍照保全证据公证的实际操作来看，稳妥的方式为委托代理人与拍照人为两人，分工明确的两个人在拍照保全证据公证过程中能够互相提醒、互相监督，委托代理人负责与我们公证人员共同监督拍照人的拍照过程，核对所拍照片与照片登记明细表是否一致等等工作，拍照人则按照拟定的拍照清单，专注于拍照角度，亮度和色彩对比度等。如果委托代理人与拍照人为同一人，则角色似有混同，不利于程序进展。

拍照人是否具备基本的拍照技能？这是审核的重点，我们并非要求申请人委派非常专业的摄像师，一般来说傻瓜相机人人都会用但也有例外，况且有的申请人提供的相机为单反相机，拍照人要会操作相机，基本的调焦对焦要熟悉，不致出现闪拍、不能成像等情况，避免拍照工作无法进行的尴尬事发生。

一般来说，委托谁来申办何种公证的委托书为通例，而委托谁具体来拍照的委托书则是在办证实践中摸索得出的，这样的要求一来是考虑到拍摄照片可能会涉及到的知识产权等法律问题，二来也是提醒申请人谨慎选择拍照人，避免临场找寻拍照人的随意性。为此在受理环节，我们提供了以下的委托书格式供申请人参考：

委托书

某某某（男或女，XXXX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXX）具备拍照的基本技能。故我公司指派授权某某某作为拍照人，全程拍摄苏州XXXX楼盘（注：此处写预售许可证上的楼盘名）XXX户型（建筑面积约XX平方米）装修样板房（临时搭建于XXX或者设置于X幢XXX室）实际呈现的照片，并为本次证据保全公证所用。

XXXX公司

XXXX年XX月XX日

应明确的是委托书落款日期精确到日，不宜粗略到月，这样在逻辑上可以确定公司的委托行为发生在拍照保全证据日之前。

以上这些材料（除委托书和商品房销（预）售合同范本外）可以请当事人提交原件的同时，再提供一份相应的复印件，并且均需在复印件上盖公司章。在受理的同时，一定要将办理该公证事项所应缴纳的公证费[2]按收费文件所规定的标准明确告知当事人，对于其他可能产生的差旅费、照片冲扩费也应该和当事人讲清楚。就风险管控角度看，我们要把与当事人从受理到材料审核的询问告知过程作一份询问笔录打印出来，与权利义务告知书、受理通知单，一并请当事人阅后无异议即行签字确认，同时当事人应完成申请表的填写。在此之后，我们即可与申请办理公证的当事人约定下一步，现场拍照的具体事宜。

（三）取证

第一，做好事前联系洽商事务。

与当事人约定好现场办理证据保全的时间，并告知对方如有变动应及时互相通告。提醒当事人在公证员赴现场办理之前务必确认好“人”，即委托代理人、拍照人以及熟悉装修交付标准的销售人员;“机”,即准备好性能良好、电量充足的数码相机一部，个人认为用手机拍照，首先是用谁的手机为合适？其次对于手机的清洁性检查，会涉及到手机里下载的一些不可控的APP等软件,再加之事后证据存储载体的可物理剥离性难以保证，所以个人不是很认同用手机进行拍照证据保全；“卡”，即确认好数码相机的内存储卡，内容为无图像和视频等信息存储，以及清空数码相机存储卡内妨碍客观完整记录拍照保全工作的其他工具类存储。在对数码相机和存储卡的认识上，我们也有一个变化过程，即认为一定需当事人提供到也可以由公证处提供，甚至综合来看，公证处准备好相机，拍照保全的效率会更高。

还有一个装修样板房“钥匙”的问题，即委托代理人和拍照人要握有装修样板房的入户钥匙，不能闹出要拍样板房了，却因没有钥匙而进入不了样板房的大笑话。如果委托代理人和拍照人根本就没有装修样板房的入户钥匙，那么就要引起我们公证人员的足够怀疑，进入样板房的方式一定是通过钥匙合法合规正常开锁，否则应当场中止办证。

第二，把握事中现场办证细节。

公证员到达装修样板房所在现场后，可即时截屏手机上百度地图或高德导航的位置显示，保留公证人员到场证据。其次与委托代理人、拍照人联系碰面，核实他们的身份，并进一步告知他们所享有的权利与应尽的义务，特别指出，我们是对拍照当日当时当刻的样板房实际呈现进行拍照保全公证。至于样板房在拍照之前以及拍照之后的情况我们公证人员无从知道也不能做承诺与保证。同时告知委托代理人、拍照人，拍照所得照片均为原始取得，不得作任何PS等编辑修改。 

我们然后检验将用于拍照的相机，进行“清洁性”检查，确认相机内置时间与实际时间相一致。在会同委托代理人一起监督拍照人拍照的过程中，一般由委托代理人按照其事先拟定的拍照对象清单进行拍摄，但仍需注意：

其一，公证人员对样板房的坐落、朝向、平面户型结构图要在现场实地考察并加以记录，监督拍照人首先对悬挂或竖立于样板房门口的户型图展板进行拍照;

其二，公证人员对建筑节能施工规范、建筑装修GB国标[3]要有所了解，比如南向房屋必备遮阳系统、窗开启方式不能外开，只能或内开或上弦或下弦开启、钢质消防防火门不能装修改造成装饰性玻璃门，飘窗的护栏必须安装等等强制性规范。这样我们在现场拍照保全时，心中就可有数，与当事人也能进行交流，更好地办好公证；

其三，我们公证人员要提醒拍照人，对某些对象的拍摄手法[4]上要有所注意，比如拍房间的无墙纸的墙面，镜头最好能带上门框、踢脚线、开关面板等参比物，如不然镜头只对准墙面，冲洗出来的照片识别度就相当低了；

其四，我们公证人员对装修样板房中每一个功能区间（如餐客厅、厨房、卫生间、卧室等）的客观呈现所拍取的照片，都要结合平面户型结构图来一一记录，万万不能把所拍对象与本应所属功能区间脱离，甚至颠倒杂乱，那样就失去了我们拍照保全公证的意义。

最后，重视事后核验、笔录工作。

拍照完毕后，我们要做好核验照片，完成现场工作记录、妥善保管内存储卡等工作。核验照片一是核验照片与拍照时的照片登记明细（即每一张照片的具体描述）是否一一对应；二是当场问询委托代理人、拍照人对拍照是否还有补充，是否还有一些客观呈现遗漏未拍？或者核验照片过程中发现已拍照片中是否有成像模糊，指向不明的情况？如果有，则可以当场在样板房继续拍照保全予以补正，但须严格限定于当天当场，不能隔天再去现场。现场工作笔录要对现场办理保全证据公证的整个过程如实加以记录，上海东方公证处的某些证据保全公证词直接就是一篇记述保全全过程的现场工作记录，这也是我们努力的方向。另外，须将拍照时且经核验无误的照片登记明细誊写进照片登记明细表，在委托代理人、拍照人过目后，请他们在现场工作记录和照片登记明细表的每一页上签名确认。在确认照片后，由拍照人关闭相机电源，取出内存储卡交给我们，我们则将其装入公证处信封内，在冲印环节也不能分秒脱离我们公证人员视线，复制冲印后即行封存。

（四）出证、归档

公证书是装修样板房拍照保全证据活动的最终产品，是公证人员对当事人以及有关的人提供优质高效法律服务的重要载体，体现公证人员的职业精神、执业水平和风险管控能力，也关系到保全证据公证活动的价值判断。公证书涉及三个方面的问题:

第一，公证书的组成。公证证词置最前页，因保全证据的公证证词是要素式[5]，所以对公证证词如何表述有两种看法，一种看法认为应尽可能详尽全面的记述整个保全过程[6]，证词页数越多越好越体现公证价值；另一种看法认为言多必失，智者千虑必有一失，证词写得多，相应的文字要求也必然提高，而自身水平未必达到，证词应该宜粗不宜细。笔者个人认为，从风险防范角度看，第二种观点较为稳妥，但公证书不能局限于一篇虽然无错却显干巴巴的公证证词和几张照片。我们在证词中要将样板房拍照保全的时间、地点、人物，获取照片的数量、现场工作记录和照片登记明细表的制作与签名确认及页数、内存储卡的封存、公证员监督情况、证明内容等必备的关键性要素简明扼要地记述清楚，同时引用法律要正确。其后附件一为现场工作记录，附件二为照片登记明细表，附件三为所拍照片。通过附件的形式，特别是现场工作记录和照片登记明细表的详尽细作并附后于公证词，在力求不出错的同时亦能实现公证的证据价值。

第二，所拍得照片的编排和粘贴。借鉴公安部《刑事照相设备技术条件（GAT591-2006）》，照片编排按图像的横向存储状态，依拍照时电子生成即时编号，由小号往大号正序，以两张为一组粘贴于一张白色A4纸上为常规样式。

粘贴可以选择采用液体胶水、固体胶以及采用双面胶，就使用效果来看，液体胶水容易使照片受潮甚至会使照片本色发生改变，也有可能照片与上一页纸张长期摞压会发生粘连。固体胶因其非水性特点，克服了液体胶水的一些弊病，但缺点却是照片粘贴牢固度偏低，时间略长则照片容易自然脱落。使用双面胶粘贴，一避免胶水水性影响，二粘贴牢固度也有提高，三双面胶粘贴纸张较平整，便于公证书装订。可能会有人担心双面胶粘贴照片容易人为剥离，但在照片与纸张粘粘接缝处加盖了钢印后，这种担心是完全可以消除的。

第三，归卷入档。根据《公证文书立卷归档办法》和《公证档案管理办法》的规定，涉及到不动产的证据保全证明公证卷宗为永久保存，故装修样板房拍照保全证据公证卷宗的保存期限应为永久。

三、与其他机构出具报告、证明文书之间的关系

这里所说的其他机构包括建筑监理机构、房屋质量鉴定机构以及房屋评估机构等，所出具的是专业性技术性很强的报告、证明文书。而公证机构公证员依当事人申请，办理拍照保全公证，出具公证书，与前者是一个怎样的关系？

首先，拍照保全证据公证书和其他专业机构出具的报告、证明文书都是证据材料，都是对客观现状的中立性记录，公证人员和其他专业机构人员都参与了获取这类证据材料的过程。

其次，拍照保全证据公证是从法律的角度出发，对房屋现场的客观呈现，以拍照的方式进行保全与固定，所出具的公证书属于司法文书的一种，根据《民事诉讼法》第69条“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外”，赋予了公证书的优先采信的法律效力。而其他专业机构出具报告、证明文书，其证明力在民事诉讼法上并未赋予其优先性。

最后，包括样板房拍照保全证据公证在内的不动产保全公证行为与其他专业机构的监理、鉴定、测量、评估等工作之间将来的发展走向值得思考。我们公证业要警惕，避免被“跨业跨界抢劫”[7]，积极的发展方向是两者互不冲突，互不“抢米”，而是可以相互支撑证据的证明力，甚至理想的状态是可以协同共进、互学互鉴：在保全证据公证的过程中引入专业人士，专业操作则能增强所出具公证书的权威性；在专业机构进行具体工作之前，也可以向公证处提出办理保全行为的公证，以公证证据的形式增加报告文书的客观性，增强其法律效力。随法治进程地推进，证据这一审判的核心要素，价值愈发凸显，公证处和专业机构的联系势必会变得紧密起来，公证人员所应具备的综合素质和专家品质也亟待要求我们能有所跨界：一来需不放过发生在自己身边办证过程中每一次难得的机会，友善诚恳地向专业人士学习请教,二来也需考虑建立起长效的专业信息咨询机制。

四、不动产保全证据公证的研发方向

根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款的规定，“不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”，可能涉及不动产拍照保全证据公证的方向大致如下，有一些在实践中已经存在，还有一些目前尚处于初步设想状态，需待今后加以研发。

（一）建筑物施工进度保全证据公证

该项公证业务多是由施工承包公司申请，也有项目建设单位申请的。主要目的是固定和保全某一建筑物施工的进度以及分部分项完工情况，因为施工进度直接关系到工程款项的偿付，为留存重要的施工时间、完工步骤等节点证据，施工方和建设方以往都会自己拍照取证，但随建设大开发时期的结束，围绕工程款的争议与纠纷日益增多，寻求更强有力的证据便成了施工方和建设方的工作方向，恰巧对施工进度办理保全证据公证可以提供及时高效地帮助。

（二）建筑物隐蔽工程保全证据公证

建筑物隐蔽工程是指建筑物、在施工的过程中将一些建筑材料或构配件埋于物体之中，而后被覆盖外表看不见的实物。是对某些特殊的施工工艺环节上，固定和保全相关证据。比如说配电的强弱电综合布线，给排水工程，钢筋以及家庭装修中地板龙骨基础等，虽然一直以来，可以通过填写隐蔽工程验收记录表来界定隐蔽工程性质、距离等问题，但仅凭验收记录表生成的验收报告欠缺直观性，需辅以有效的现场照片。所以，对建筑物隐蔽工程进行拍照，并办理保全证据公证，在实践中，无论是对于家庭装修业主，还是对于公共建筑的建设方，都是有这方面需求空间的。

（三）房屋交付及装修质量呈现保全证据公证

当前，很多地方房价高企，存量房库存各地不平衡，房价牵动着每个人的心，已然成为一个社会性的问题。许多人倾其一生积蓄也只能给子女付个首付款，余下的房款还需要办理按揭贷款，全家人负债度日。那么房屋作为商品，消费者一头是关注价款，另一头自然是要关心质量。那么在房屋交付时，无论是毛坯房还是装修房，一旦遇到质量问题，闹心的事儿就来了。且不论这类纠纷是否会最终打官司走诉讼渠道，手里握有一定的证据则是非常必要的。比如说因水管漏水，导致屋面墙面地板受潮，总会留下一些水渍等痕迹。再比如毛坯房在装修前，业主请专业验房师验测房屋，发现混凝土面层有空鼓，房屋阴阳角角度小于90度且不符合设计及合同要求等等。这些客观呈现须得通过一定的方式提取成有效的证据，购房人方能在协商过程乃至有可能的后续仲裁诉讼中占据主动，而办理此类保全证据公证无疑是既便捷又有较高证明力的好方法。

（四）相邻关系保全证据公证

万事万物都是相互联系的，《物权法》第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”举例来说，某桩基施工单位在实施打桩作业过程中，投入财力人力物力进行基坑围护，防止对项目周边的轨道交通、地面学校幼儿园等造成影响。该桩基施工单位提出申请，对基坑围护的客观表征进行拍照保全证据的公证。另外，现在高楼林立，新旧建筑错落，居民小区的住户常常会遭遇阳光权维权难题；再比如，民用住宅楼上楼下、左邻右里的各自装修，结果楼上的人家订地板龙骨，打穿了楼板；隔壁人家掏个壁橱，砸墙砸过界了,这些涉及到物权法不动产区分共有物的事项，当事人都可能会向公证处提出申请，以保全受损状况的相关证据。

（五）街区制改革发展趋势中的拍照保全证据公证及其他

从小区制改革过渡到街区制，在舆论场犹如一滴水掉进了油锅，改革动了普通居民的“奶酪”，于是热盼改革的人们，却自觉不自觉的成为了改革的阻力，城市、社区以及居民的长远利益此时往往受制于眼下个人的短期利益考量。从世界城市建筑规划史上的《雅典宪章》到《马丘比丘宪章》，从先秦闾里制、隋唐里坊制到清朝大兴栅栏，再到49年建国后“单位大院”以及眼下的大规模封闭小区制，人们用封闭给自己以安全感，却又因封闭给自己带来身心两重的拥堵与不便。在《马丘比丘宪章》里就提出要继承并修正《雅典宪章》，大力发展街区制，这一点在国外已有许多成功的范例，在国内尚处于概念普及阶段。如何采取积极有效的相应措施，正面合理的关切小区居民的正当权益,比如小区居民担心的安全问题、业主区分共有权及小区停车位的高效保障问题等，虽然是地方政府应该考虑的，但作为证明机构的公证处同样可以贡献自己的力量，发挥不动产拍照保全证据等一系列证明作用。

涉及不动产的争议在现实生活中会时常发生，除了我们通常会遇到的事关房屋的争议，可以籍以公证的介入，保全和固定相关证据，耕地、林地等土地使用权的争议，村落之间边界的争议，因林木而起的侵权损害赔偿争议，因新型建造方式——装配式建筑改革[8]所产生的争议等等，在这些争议尚未产生之时以及产生之初，同样需要保全和固定所出现的各种状况证据。

结语

公证公信力的再造与巩固，已不复过往自上而下依行政公权强推，而应自下而上源于一个个凝结工匠精神的公证实例。在司法体制改革的大幕下，我们公证人都应从自我做起，从包括样板房拍照在内的保全证据公证一点一滴细微之处着手，努力由证明人提升为法律人，用法律人的视野，法律人的思维，投身司法体制改革与社会治理现代化的时代洪流。

志之所趋，无远弗届，穷山距海，不能限也。